Duygu düşünce yazı ve dilediklerinizi fotoğraflarınızı mail adresimize gönderin yayınlayalım.

BİR EVİN DEĞERİNİ NE BELİRLER?
Evinizin Değerini Belirlemek İçin Yapmanız Gerekenler Neler?
1) Oturduğunuz semtdeki rayiç bedelleri öğreniniz. En az aynı semtdeki üç evin rayiç bedelini ve metre karelerini öğrenin. Toplam üç evin rayiç bedelinin toplamını toplam metre kare'ye bölün ve sizin semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu bulun.

2) Bir sonraki aşama bu semtdeki manzara katsayısını bulmaktır. Bu semtte manzara olarak kabul edebileceğiniz her şeyi düşünerek (deniz, boğaz, göl, nehir, park, koru, bir anıt, güzel bir yapı, vb.) sizin evinizin 10 üstünden semt ortalamasına göre kaç puan alacağını objektif bir şekilde değerlendirin.

3) Manzaranın dışında başka önemli bir faktör ön açıklığıdır. Çünkü bir evin önü ne kadar açık olursa o kadar çok ışık alır. Evinizin ön ve arka cephelerinde önü ne kadar açık (burada manzara görmesi gerekmez) 10 üstünden bir puan veriniz.

4) Evinizin altyapısı (doğalgaz, sıcak su, kablo Tv, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

5) Evinizin içindeki kullanılmış olan malzemelerle (mermer, parke, mutfak, banyo dolabı, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

6) Diğer sizin düşündüğünüz sizin evinizin değerini arttıracak(yeni bina, vb.) veya düşürecek (kötü bir komşu çok kişiyi kaçırır) faktörlere 10 üstünden bir puan veriniz.

Örnek:

Sizin semtte üç evin rayiç bedelleri 50 milyar, 35 milyar ve 65 milyar TL ve metre kareleri 110, 90 ve 100 olsun. Topalm 150 milyar TL bölü 300 metre kare rayiç bedel 500 milyon TL yapar. Eviniz diyelim ki semtinizin parkına bakıyor ve diğer evlere göre bir iyiliği var manzara katsayısına 7 verdiniz. Evinizin önü açık bir şekilde parka önü açık olarak bakmasına karşın arkasını diğer binalarla kesiyor ve ön açıklığına 5 verdiniz. Diğer evlerde doğalgaz olmasına rağmen siz hala kömür kullandığınızdan dolayı altyapıya 3 verdiniz. Eviniz eski olmasına rağmen içinde masif kapılar ve değerli bir parke var, fakat mutfağınız dökülüyor ve malzemelere 6 verdiniz. Binanızın deprem dayanıklılığının yüksek olmadığını düşünüyorsanız ve diğer faktörlere 4 verdiniz. Hesabı şu şekilde bitiriyoruz:

Rayiç m2 bedel çarpı evinizin metre karesi çarpı (80 + Toplam Puan) /100 = Evinizin Tahmini Bedeli

Yani: 500,000,000 TL * 120 m2 *(80 + (7 + 5 + 3 + 6 + 4)/100 = 63,000,000,000.- TL

Sihirli Değnek: Mortgage

Türkler, dünyada gayrimenkul edinmeye en düşkün millet olarak biliniyor. İnsanımız, sahip olduğu gayrimenkuller oranında kendisini güvende sayıyor. Konutu olmayanlar, ömür boyu oluşturdukları birikimle mülk edinirken, konutu olanlar da ikinciyi üçüncüyü alıp çocuklarına bırakabilmeyi amaçlıyor. Oysa ülkemizde, vatandaşın kendi imkanlarıyla mülk edinebilmesi çok zor, hatta neredeyse imkansız. İşte bu noktada hükümetlere iş düşüyor. Vatandaşın ev sahibi olma özlemini gerçekleştirecek tek formül, yurt dışındaki yaygın yöntemle, kira öder gibi ev almanın yolunu açmak. Zira, sosyal devlet anlayışında, vatandaşların konut sahibi olmalarını sağlamak ve kolaylaştırmak hükümetlerin temel görevlerinden biri olarak kabul ediliyor. Bunun yöntemi de, konut edinmek isteyenleri konut kredileriyle desteklemektir. ABD ve Avrupa pazarlarında 45 yıl önce devreye giren mortgage sistemi yaygınlaşmalı, ev almak için toplu paraya ihtiyaç kalmamalıdır. Bankacılık, Amerika ve Avrupa ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de emlak sektörünün ayrılmaz bir parçası haline gelmelidir. Bugünlerde üstte bahsettiğimiz tabloya paralel gelişmeler nihayet yaşanıyor. Gayrimenkul leasing'i ve ipotek iki yeni enstrüman olarak piyasaya girdi. Yıllarca uzun vadeli kredi olanaklarından yoksun kalan gayrimenkul sektörü, ekonominin düzelmesiyle birlikte, düşen faizlerin de etkisiyle önce 10, sonra da 20 yıllık vadeleri konuşur oldu. Birkaç bankanın öncülüğünde başlayan bu uygulama, yakın geçmişte bir kez daha gündeme gelmişti. Ancak 2000 ve 2001 yılında yaşanan ekonomik krizler dolayısıyla yaygınlaşma fırsatı bulamadı. Ayrıca, o dönemde gerçekçi olmayan bir kredi geri ödeme sistemi uygulanmaktaydı. Bu kez başarılı olabilmek için öncelikle geri ödemede reel inşaat maliyetlerindeki artışın esas alınmalıdır. Konut finansmanının devlet tarafından kooperatiflere aktarılması içinde bulunduğumuz ortamda mümkün olmadığından, gelişmiş ülkelerde yaygın şekilde kullanılan ipotekli konut finansman modeli devreye sokulmalıdır. Nitekim, piyasaların istikrara kavuşmasıyla birlikte, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren giderek artan bir şekilde ipotekli konut kredisi verilmeye başlanmıştır. Emlak sektörü eski parlak günlerine dönmek için profesyonelce hareket etmek zorundadır. Gelişmiş batılı ülkelerdeki mekanizmaların ülkemizde de işletilebilmesi için ekonomik istikrarın sağlanmalı, enflasyon aşağı çekilmeli, faiz oranlarının gerilemeli ve gelir dağılımının düzeltilmelidir. Türkiye'de, mortgage'in, yapımı tamamlanmamış konutlar için olduğuna dair yanlış bir algılama vardır. Yurtdışında bu sistem bitmiş konutlarda uygulanmaktadır. Dolayısıyla mortgage bir inşaat finansman modeli değil, vatandaşın konut edinmesini sağlayan bir sistemdir.

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYEDE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ
GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL EDİNMELERİ

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de gayrimenkul mal edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesi ile düzenlenmiştir.

KARŞILIKLIK (MÜTEKABİLİYET)
Tapu Kanununun 35. Maddesi;yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul mal satın almalarını,miras veya diğer yollarla gayrimenkul mal edinmelerini karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak ve kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluna bağlamıştır.


Bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde gayrimenkul mal edinmesi, Türk vatandaşlarının da o ülkede gayrimenkul mal edinmesine kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkında fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

Halihazır Uygulamaları esas alınan ülkeler:
Federal Almanya Cumhuriyeti, İrlanda, İspanya, İtalya, Kanada, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Amerika Birleşik Devletleri, Arjantin, Avusturalya, Avusturya, Barbados, Belçika, Brezilya, Dominik Cumhuriyeti, Elsalvador, Fransa, Gabon, Guatemale, Hollanda, İngiltere, Kolombiya, Lüksemburg, Malavi, Mısır Arap Cumhuriyeti, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Panama, Peru, Somali, Şili, Tanzanya, Venezuella ve İsrail uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinmeleri serbest bulunmaktadır.

İSTİSNALAR
a. Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair 21 Temmuz l95l tarihli Sözleşme uyarınca, mülteci olduğunun ve en az üç sene Türkiye'de ikametini resmi belge ile kanıtlayanlar için karşılıklılık koşulu aranmamaktadır. Keza vatansızlarda da karşılıklılık aranmaz.. Bu durumda olan gerçek kişilerin, karşılıklılık aranmadan kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşulu ile ülkemizde gayrimenkul mal edinme ve miras hakları bulunmaktadır.
b. Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölgeleri ve turizm merkezlerinde gayrimenkul mal edinebilirler.

KISITLAYICI HÜKÜMLER
Sadece karşılıklılık koşulunun gerçekleşmesi yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul edinmesi için yeterli değildir.
Yabancıların gayrimenkul edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır
a. 442 sayılı Köy Kanununun 87. Maddesi, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde gayrimenkul mal edinmelerini yasaklamıştır. Bu nedenle yabancı gerçek kişiler tarafından edinilecek gayrimenkulün mutlaka belediye sınırları içerisinde bulunması gerekir.
Köy Kanunun 87. Maddesi ile getirilen bu hüküm, yabancılara köylerde bulunan gayrimenkul malların, miras yolu ile intikaline engel değildir. Ancak, Köy Kanununun anılan maddesi, yabancıların köylerde gayrimenkul mala malik olmalarını önlemek amacı güttüğünden,yabancılara köylerde miras yolu ile intikal eden gayrimenkullerin intikal işlemi yapılmakla birlikte,Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişilere rıza en devir ve temlik edilmeyen gayrimenkullerin tasfiyesi yoluna gidilir.
b. Yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinmelerini yer itibariyle yasaklayan diğer hükümlerde 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri kanunun da yer almış bulunmaktadır. Anılan Kanun; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki gayrimenkullerin yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılamayacağı, devredilemeyeceği ve kiralanamayacağını öngörmüştür.
c. 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde 30 hektardan fazla gayrimenkul edinemeyeceğini, bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabileceklerini, kanuni mirasın bu hükmün dışında olduğu kuralını koymuştur.

Emlak piyasası yerinde duramıyor

Avrupa Birliği ile müzakere sürecinin, siyasi ve ekonomik ortama yansıyan gelişmeleri, emlak dünyasını da etkiledi. Türkiye'deki gayrimenkullerin kıymetleneceği görüşünde birleşen uzmanlar, yerli ve yabancı yatırımcının gayrimenkule yönelmesini 'en doğru ve kârlı yatırım' şeklinde değerlendiriyorlar. Dolar, pariteden kaynaklanan bir düşüşle 1.4 milyon liranın altını gördü. Türk lirası değerlendi ve yıllık yüzde 7 faiz oranlı konut finansmanından bahsedilir oldu. 30 yıllık kronik yüksek enflasyon tek haneli rakamlara düşürüldü. Büyüme arttı. Olumlu veriler, günlük kaygılardan sıyrılıp, geleceğe de bakabilmeyi sağladı. Birikimini saklamak yerine, doğru ve kazançlı bir yatırım aracına bağlamak düşüncesi doğdu. Dövizin ani iniş-çıkışlarından ürken, aynı dönemde banka faizlerinde de aradığını bulamayanlar her zaman olduğu gibi gayrimenkule yöneldi. sahil şehirlerinde mülk edinmek isteyen yabancı yatırımcı faktörü de devreye girince, gayrimenkul sektöründe yıllardır beklenen canlılık başladı. Satışların artmasına neden olan bir faktör de mortgage beklentisi. Mortgage neden gerekli? Türkiye'de, vatandaşın kendi imkanlarıyla mülk edinebilmesi çok zor, hatta neredeyse imkansız. İşte bu noktada hükümetlere büyük iş düşüyor. Vatandaşın ev sahibi olma özlemini gerçekleştirecek tek formül, yurtdışındaki yaygın yöntemle, kira öder gibi ev almanın yolunu açmak. Zira, sosyal devlet anlayışında, vatandaşların konut sahibi olmalarını sağlamak ve kolaylaştırmak hükümetlerin temel görevlerinden biri olarak kabul ediliyor. Bunun yöntemi de, konut edinmek isteyenleri konut kredileriyle desteklemekten geçiyor. ABD ve Avrupa pazarlarında 45 yıl önce devreye giren mortgage sistemi artık Türkiye'de yaygınlaşmalı, ev almak için toplu paraya ihtiyaç kalmamalı. Bankacılık, Amerika ve Avrupa ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de emlak sektörünün ayrılmaz bir parçası haline gelmeli. Uzun vadeli ipotek kredilerinden ilk kez 2000 yılında da bahsedilmişti ama uygulanamadı. Yıllarca uzun vadeli kredi olanaklarından yoksun kalan gayrimenkul sektörü, ekonominin düzelmesiyle birlikte, düşen faizlerin de etkisiyle önce 10, sonra da 15 yıllık vadeleri konuşur oldu. Kriz engelledi Birkaç bankanın öncülüğünde başlayan bu uygulama, yakın geçmişte bir kez daha gündeme gelmişti. Ancak 2000, 2001, 2002 yılında yaşanan ekonomik krizler dolayısıyla yaygınlaşma fırsatı bulamadı. Ayrıca, o dönemde gerçekçi olmayan bir kredi geri ödeme sistemi uygulanmaktaydı. Bu kez başarılı olabilmek için öncelikle geri ödemede reel inşaat maliyetlerindeki artış esas alınmalı. Geçtiğimiz günlerde GYODER'in düzenlediği Konut Finansmanı ve Türkiye konferansında, 60 ay vadeyle 50 milyar kredi kullanan bir vatandaşın ayda yaklaşık 1.5 milyar lira ödemesi gerektiği dile getirildi ki bu şartlar, gelir düzeyi açısından çok az kişiye hitap ediyor. Konut finansmanının devlet tarafından kooperatiflere aktarılması içinde bulunduğumuz ortamda mümkün olmadığından, gelişmiş ülkelerde yaygın şekilde kullanılan ipotekli konut finansman modeli uygun geri ödemelerle devreye sokulmalı. Fiyatlar artabilir Faizlerin düşürüldüğü ve insanların kolayca kredi alıp, kira öder gibi ev sahibi olmaya yöneldiği bir ortamda doğal olarak, belli bir süre sonra konut stoğu azalmaya başlayacak. Arzın talebi karşılayamaması halinde, mevcut konutların değerlenip, fiyatlarının bir parça yükselmesi çok da şaşırtıcı olmamalı. Konut üretimi, herhangi bir mal veya ürün kadar çabuk sağlanamayacağından, gayrimenkul fiyatlarında belli bir artış olabilir. Herkes büyük umut bağladı Uzun vadelerle, kira öder gibi ev sahibi olmak özellikle orta gelir grubundakilerin ev sahibi olmasını kolaylaştıracak. 40 milyarlık bir dairenin yüzde 25'i nakit, kalanı 30 yıl vadeli konut kredisiyle, ayda 320 milyon lira taksitlendirilecek. Vatandaş konutu için, 360 ayın sonunda, peşinatla birlikte toplam 68 milyar lira ödemiş olacak. Mortgage yüksek geliri olanlar ve yatırımcılar açısından da faydalı bir enstrüman. Toplu parasını konut satın almak için kullanmak istemeyenler, 30 yıl gibi uzun bir vadelendirmeyi cazip bulacak. Gelirine güvenen ama elinde toplu parası olmayanlar da kredi desteğiyle daha pahalı ve iyi bir konut edinebilecek. 5 milyon dolarlık lüks konutun yüzde 25'i (1 milyon 250 bin dolar) nakit, kalanı 30 yıl vadeli konut kredisiyle, ayda 236 bin dolar (yaklaşık 337 milyar lira) taksitlendirilecek. Konut, 360 ayın sonunda, peşinatla birlikte toplam (yaklaşık) 8 milyon 500 bin dolara malolacak. Yabancıların ilgisi de satışları tetikledi. Yabancıların mülk edinmesine olanak sağlayan yasal düzenleme, bu yıl Türkiye'ye gelen yabancı yatırımın 2.5 milyar dolarını gayrimenkule yönlendirdi. Yabancı yatırımlara uygulanacak muameleyi kapsayan kanun, gayrimenkul piyasasına büyük canlılık getirdi. Türkiye'de doğrudan yatırım yapma ve yerli yatırımcılarla eşit muamele görme fırsatını bulan yabancıların, elde ettikleri bu serbestinin yansımaları görülmeye başlandı.